СТОУС 16-ын дагуу цуцлах боломжтой эд хөрөнгийн түрээсийн хугацааг хэрхэн тооцох вэ?

СТОУС 16-ын дагуу цуцлах боломжтой эд хөрөнгийн түрээсийн хугацааг хэрхэн тооцох вэ?

 A Компани салбар нь байрлаж буй барилгын эзэмшигчтэй түрээсийн гэрээ байгуулан тухайн байранд салбараа нээсэн. Анхны гэрээ нь 10 жилийн хугацаатай байх бөгөөд аль нэг тал хоёр сарын өмнө мэдэгдэн гэрээгээ хэдийд ч цуцалж болно. Мөн гэрээний хугацааг хоёр талын зөвшөөрлөөр сунгаж болно. Гэхдээ тус компани ойрын хугацаанд салбарынхаа үйл ажиллагааг зогсоох бодолгүй байгаа хэдий ч алдагдалтай ажиллаж байгаа салбаруудаа цаашид нүүлгэн шилжүүлэх, хаах зэрэг арга хэмжээ авах эрсдэлтэй. Энэ тохиолдолд түрээсийн хугацаа ямар байх вэ? Мөн энэ түрээсийг хэрхэн тооцох вэ?"

Хариулт: Үл цуцлагдах хугацааг анхаарах

Түрээсийн олон гэрээнд түрээслэгч эсвэл түрээслүүлэгч аль нэг тал түрээсийн гэрээг цуцлах тухай заалтууд байдаг бөгөөд эдгээр заалтууд нь түрээсийн төлбөрийг хэрхэн тооцоход ихээхэн нөлөөлнө. СТОУС 16 Түрээс гэсэн шинэ стандартыг 2016 онд гаргасан бөгөөд 2019 оны 1-р сарын 1-нээс хойшхи хугацаанд заавал дагаж мөрдөх ёстой. Энэ нь түрээслэгчдийн үйл ажиллагааны түрээсийн гэрээний нягтлан бодох бүртгэлд хувьсгалт өөрчлөлтийг нэвтрүүлсэн юм. Өмнө нь НББОУС 17-ын дагуу, түрээсийн үйл ажиллагаа явуулж байгаа цагт түрээсийн зардлыг ашиг, алдагдалд зардал болгон бүртгэдэг байсан.. Харин СТОУС 16-ын дагуу  түрээслэгчийн хувьд түрээсийг ангилахаа больсон ба бүх түрээсийг ижил аргаар хүлээн зөвшөөрдөг:

●       Санхүүгийн байдлын тайланд ашиглах эрхтэй хөрөнгө болон түрээсийн өр төлбөрийг хүлээн зөвшөөрдөг.

●       Түрээсийн төлбөр бүрийг түрээсийн өр төлбөр болон санхүүгийн зардалд хувааснаар бууруулдаг.

●       Мөн ашиглах эрхтэй хөрөнгийг хорогдуулдаг.

Ашиглах эрхтэй хөрөнгийг тооцох шаардлагагүй тохиолдлын хэд хэдэн чөлөөлөлт байдаг:

●       Түрээс нь богино хугацаатай буюу 12 сар ба түүнээс бага хугацаатай байх, худалдан авах сонголт бага

●       Жишээлбэл:Шинээр компьютер, тавилга гэх мэт үнэ багатай хөрөнгийг түрээсэлж байна.

СТОУС 16 Түрээс гэсэн стандартад  түрээсийн хугацаа нь түрээсийн цуцлагдах боломжгүй хугацаа гэж заасан байдаг. Цуцлах боломжгүй хугацаа гэдэг нь тухайн хугацаанд гэрээ хүчин төгөлдөр байна гэсэн үг. Хэрэв аль нэг хэсэг нь түрээсийн гэрээг дангаар буюу нөгөө талын зөвшөөрөлгүйгээр цуцалж болох бөгөөд ихээхэн хэмжээний торгууль байхгүй бол гэрээг цаашид хэрэгжүүлэх боломжгүй болж болно. Өөрөөр хэлбэл түрээсийн гэрээг 10 жилийн хугацаатай гэж заасан боловч аль ч тал 2 сарын өмнө мэдэгдээд түрээсийн гэрээг хэдийд ч цуцалж болно.

Түрээсийн үл цуцлагдах хугацаа

Жишээн дээр торгуулийн талаар огт дурдаагүй  үед  2 сарын дотор цуцлагдаж болно. Иймд түрээсийн үл цуцлах хугацаа 10 жил биш 2 сарын хугацаа юм. Учир нь түрээслүүлэгч нь ямар ч торгуульгүйгээр түрээсийг цуцалж болно. Энэ талаар стандартад Түрээсийн хугацааг тодорхойлох ба түрээсийн үл цуцлагдах хугацааны уртыг үнэлэхдээ, аж ахуйн нэгж нь гэрээний тодорхойлолтыг ашиглах бөгөөд тухайн гэрээ хүчин төгөлдөр үйлчлэх хугацааг тодорхойлдог. Түрээслэгч ба түрээслүүлэгч тал тус бүр нь маш бага торгууль төлснөөр гуравдагч талаас зөвшөөрөл авахгүйгээр түрээсийг цуцлах эрхтэй тохиолдолд түрээс нь цаашид хүчин төгөлдөр байхаа болино гэж заасан байна.

Түрээсийн гэрээг богино хугацааны мэдэгдлээр цуцлах эрх нь зөвхөн нэг талд байвал нөхцөл байдал өөрчлөгдөх болно:

●       Зөвхөн түрээслэгч нь түрээсийг цуцлах эрхтэй бол тэрхүү эрхийг тухайн түрээслэгчийн хувьд бэлэн боломжтой байгаа түрээсийг цуцлах сонголт гэж үзэх бөгөөд аж ахуйн нэгж нь түрээсийн хугацааг тодорхойлохдоо түүнийг харгалзан үзнэ. Өөрөөр хэлбэл түрээсийн гэрээг 2 сарын өмнө мэдэгдэлгүйгээр цуцлах эрхийг зөвхөн түрээслэгч эзэмшиж, түрээслүүлэгч нь тохиролцсоны дагуу түрээсийн хугацааг 10 жил байлгах ёстой гэвэл  цуцлах эрх нь дуусгавар болгох сонголттой адил байна. Энэ тохиолдолд түрээслэгч олон хүчин зүйл дээр үндэслэн цуцлах үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээг үнэлнэ.

●       Хэрэв зөвхөн түрээслүүлэгч нь түрээсийг цуцлах эрхтэй бол тэрхүү түрээсийн үл цуцлагдах хугацаа нь уг түрээсийг цуцлах сонголтонд хамаарах хугацааг өөртөө агуулсан байна. Өөрөөр хэлбэл түрээсийн гэрээг цуцлах эрх нь түрээслэгч биш харин зөвхөн түрээслүүлэгчид байгаа бол цуцлах боломжгүй хугацаанд түрээсийн гэрээг цуцлах эрхийн дуусгавар болох сонголтонд хамрагдах хугацааг оруулна. (жишээ  2 сар)  Түрээсийн хугацааг тодорхойлохдоо түрээслүүлэгчийн гэрээг цуцлах эрхийг анхаарах хэрэгтэй юм.

Эцэст нь, ийм түрээсийг хэрхэн тооцох вэ?

Энэ тохиолдолд түрээсийг зөвхөн 2 сарын хугацаанд цуцлах боломжгүй гэдгийг ойлгосон даруйдаа энэ нь богино хугацааны түрээс бөгөөд 2 сонголт байна.

1. Богино хугацааны түрээсийн чөлөөлөлтийг хэрэглэж, түрээсийн төлбөрийг ашиг, алдагдалд зардал болгон бүртгэх боломжтой.  Энэ чөлөөлөлтийг үл хөдлөх хөрөнгийг нэг нэгээр нь биш бүх ангиудад хэрэглэх ёстой. Жишээ нь: Банк салбаруудынхаа оффисуудыг ижил нөхцөлтэйгээр түрээсэлдэг гэж бодъё. Энэ тохиолдолд сонгон авч бус, бүгдийг нь чөлөөлнө гэсэн үг.
2. Хоёрдахь сонголт бол чөлөөлөхгүй бөгөөд түрээсийг бусад түрээсийн адилаар тооцох юм. Өөрөөр хэлбэл ашиглах эрхтэй хөрөнгө, түрээсийн өр төлбөр гэх мэт.